Le foncier comme élément de coût des vins de Bourgogne

Vignes de Bourgogne

Elément majeur souvent cité par la profession comme source de hausse des prix : le prix du foncier. Cet aspect est impactant à la fois sur l’acquisition de nouvelles parcelles et sur la transmission patrimoniale des domaines.

Il convient de dresser un bilan de ce sujet et de s’interroger, le vin est cher parce que le foncier est cher ou le foncier est cher parce que le vin est cher?

Les prix du vignoble en France

Le prix des vignes AOC et hors AOC continue de grimper en France. 

Une étude des données fournies par Agreste, le service statistique du Ministère de l’Agriculture indique qu’en France, entre 1991 et 2018, la valeur du patrimoine AOC a été multipliée par 2,2 en valeur constante

Mais sur la dernière décennie, le coût du vignoble est resté relativement stable en France. 

Si l’on prend les grandes appellations du vignoble français sur la période 2011 – 2018, la progression du prix à l’hectare en euros courants est située entre 24 et 35%. Alors que sur la même période, le foncier des appellations grand Cru de la Bourgogne a progressé de 74%

Comparatif des prix des vignes en France (équivalent Grands Crus)
Comparaison du prix du foncier des grands vignobles (Source : Safer-SSP-Terres d’Europe-Scafr) – * Prix annuels en milliers d’euros courants par hectare

En 2018, 86% de la valeur du foncier AOC est concentré sur 3 bassins :

  • La Champagne pour 38 Mds €
  • Le bassin Bordeaux & Aquitaine pour 13,6 Mds €
  • Et enfin le bassin Bourgogne – Beaujolais – Savoie pour 9 Mds €.

Les prix du vignoble en Bourgogne

Les hausses du foncier sont corrélées avec les performances financières d’un vignoble. 

Comme c’est le cas en Champagne ou le foncier va jusqu’à modifier la structure même du vignoble au niveau de sa propriété et de son exploitation.

Nous pouvons faire le même constat en Italie sur les vignobles du Piémont et les vignobles de Toscane. L’émergence de grands domaines et la renommée grandissante des vins de ces deux bassins ont fortement augmenté les prix des vignes à l’hectare. 

C’est aussi vrai en Vénétie ou la demande mondiale Prosecco a explosée. France Agrimer indiquait déjà en 2016 dans une étude sur le vignoble italien que le prix du vignoble a augmenté jusqu’à 160% entre 2000 et 2013 sur la zone de production de cet effervescent.

On constate dans une mesure moindre la hausse des prix des vignes dans l’AOC Côtes de Provence dans le département du Var avec là aussi la hausse des ventes en valeur des rosés Côtes de Provence issus des coteaux ou du littoral varois.

La Bourgogne n’échappe pas à ce mécanisme et on constate là aussi que le prix du foncier monte en même temps que le prix des vins.

Si on regarde le prix du foncier par classement, on constate que les grands crus ont une tendance de hausse plus importante que pour les autres niveaux.

Prix des vignes de premiers crus en rouge en Côte d'Or

Un hectare de premier cru rouge se vendait 179 800 euros en 1994 contre 680 000 euros en 2018, soit une progression de +278%

Prix des vignes de premiers crus en blanc en Côte d'Or

Un hectare de premier cru blanc se vendait403 500 euros en 1991 contre 1 590 000 euros en 2018, soit une progression de +294%

Prix des vignes de grands crus en Côte d'Or

Un hectare de grand cru se vendait 1 219 600 euros en 1991 contre 6 250 000 euros en 2018 soit une progression de 412% !

On est donc loin des croissances constatées sur la France. La progression des grands crus est encore beaucoup plus forte, ce qui sera expliqué dans la section suivante.

Autre aspect de coût ; celui du fermage. En Bourgogne tous les exploitants ne sont pas propriétaires de l’ensemble des vignes qu’ils exploitent. Certains sont en fermage. Le fermier paie un loyer annuel au propriétaire pour la location des vignes. Le prix du fermage est indexé sur les cours du vrac. Ainsi, avec les prix qui augmentent, le loyer du fermage augmente aussi et se rajoute à la structure de coûts de l’exploitation. Coût normalement à intégrer dans le calcul de son prix de revient et de son prix de vente.

L’appétence des grandes fortunes et grands investisseurs pour le vignoble de Bourgogne

Concernant la Bourgogne, le constat est sans appel : des grandes fortunes et de grands investisseurs privés ont une appétence particulière pour le vignoble de prestige bourguignon.

Les dernières transactions ci-dessous ont par ailleurs été sources de beaucoup de commentaires dans la presse et dans les bars à vins de la Côte de Nuits et la Côte de Beaune !

DomaineAcquéreurDateMontant *
Domaine de l’Arlot (14 ha)Claude BEBEAR puis AXA Millésimes1987Non divulgué
Domaine Eugénie (6,51 ha)ARTEMIS (Famille Pinault)200613 millions
Château de Gevrey Chambertin (2,3 ha)Louis Ng Chi Sing20128 millions
Château de Pommard (20 ha)Michael Baum / Famille Carabello2014Non divulgué
Clos des Lambrays (8,66 ha)LVMH (Famille Arnault)2014101 millions
Bonneau de Martray (11 ha)Stanley Kroenke2017Non divulgué
Clos de Tart (7,53 ha)ARTEMIS (Famille Pinault)2017250 millions
Domaine Belleville (22 ha)Mark Nunnelly et Denise Dupre2017Non divulgué
Domaine Rebourseau (13,8 ha)Martin et Olivier Bouygues201845 millions pour 51%
Liste d’acquisitions de domaines par de grandes fortunes ou grands investisseurs

* : Les montants présentés sont ceux repris par la presse et non des montants officiellement confirmés par les vendeurs ou les acquéreurs.

Monsieur Aubert LEFAS, participant de la table ronde « Quel avenir pour les vins de Bourgogne en France et à l’international ?» dans le cadre de la conférence « Wine Business » organisée le 4 décembre 2019 par la BSB Junior Consulting a donné son point de vue sur l’arrivée des grandes fortunes. Pour lui ces transactions sont arrivées parce que le vin est cher et dégage des bénéfices pour les domaines prestigieux et non le contraire. 

Les montages financiers de ces opérations permettent également de ne pas faire peser le coût d’acquisition dans le domaine. L’acquisition serait faite par une holding patrimoniale familiale ou au nom propre de l’acquéreur, mais la société sera exploitée par la structure du domaine. La rentabilité est pensée long terme, pour des familles qui voit en outre dans ces acquisitions des stratégies de transmission patrimoniale.

Ainsi l’impact de l’acquisition sur les prix reste maitrisé. Il est indéniable que le foncier est un facteur de coût. Mais les dernières grandes opérations démontrent que la demande porte sur les premiers et surtout les grands crus. Ces derniers apportent à la fois une notoriété et un placement patrimonial.

Pour les domaines établis dans les communes de ces nouveaux arrivants, l’affaire est différente. Les droits de transmission sont calculés en partie sur le prix du foncier sur la commune et ces acquisitions hors normes font grimper l’addition fiscale. La pérennité du modèle viticole familial est fragilisée.

Mais c’est un autre débat que notre sujet d’étude. 


Sources & Données  

AGRESTE Prix des vignes http://agreste.agriculture.gouv.fr/IMG/ods/Prix_des_vignes_de_1991_a_2018.ods

Aubert LEFAS est gérant du Domaine Lejeune à Pommard. Il est également Secrétaire Général de la CAVB

France AgriMer & CNIV (2016). Analyse des filières vitivincoles des principaux pays producteurs dans le monde – Italie. 6p

BSB Junior Consulting (2019). Conférence Wine Business seconde édition. Beaune le 4 décembre 2019. Programme [en ligne]  https://www.bsb-education.com/actualites/item/la-junior-entreprise-invite-a-imaginer-les-vins-de-demain.html

Olivier

Passionné de la Bourgogne et de ses grands vins, je souhaite partager avec vous des clés pour découvrir et comprendre les vins de Bourgogne.

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